Desde nuestra asesoría queremos manteneros al día sobre los cambios legales que afectan a los propietarios de viviendas en alquiler. Si gestionas una vivienda en plataformas como Airbnb o Booking en Galicia, hay novedades importantes que debes conocer para evitar sanciones y el bloqueo de tus anuncios.

1. El Nuevo Registro Único (Ventanilla Única Digital)

Desde el 1 de julio de 2025, ya no basta con tener el número de registro autonómico (REAT). Ahora es obligatorio obtener el Número de Registro Único de Arrendamientos a través de la Ventanilla Única Digital del Ministerio de Vivienda.

  • ¿Para qué sirve? Es un código alfanumérico que las plataformas deben verificar. Sin él, Airbnb o Booking están obligadas a eliminar tu anuncio en 48 horas.

  • ¿Cómo se obtiene? Se tramita online con certificado digital, vinculando tu número de licencia gallega con la referencia catastral del inmueble.

2. Requisitos específicos en Galicia (REAT)

Para operar legalmente en nuestra comunidad, tu vivienda debe cumplir con el Decreto 12/2017 y las actualizaciones vigentes en 2026:

  • Declaración Responsable: Presentada ante la Xunta de Galicia para obtener el código REAT.

  • Seguro de Responsabilidad Civil: Es obligatorio y debe cubrir daños a los usuarios y a terceros. No sirve el seguro de hogar estándar.

  • Equipamiento mínimo: La vivienda debe estar amueblada, tener calefacción (obligatoria salvo en verano), teléfono de asistencia 24h y hojas de reclamaciones.

  • Plazo máximo: Se considera estancia corta cuando es inferior a 30 días consecutivos.

3. Requisitos Previos

Antes de pedir el número nacional, necesitas:

  • Licencia Turística Autonómica: Debes estar dado de alta en el registro de turismo de tu Comunidad Autónoma (si esta lo exige).
  • Referencia Catastral: El identificador oficial de tu vivienda en el catastro.
  • Certificado Digital o Cl@ve: Para realizar el trámite de forma online.

4. Pasos para obtener el Número de Registro

El proceso se centraliza a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos:

  1. Accede a la Sede Electrónica: Ve a la web del Colegio de Registradores de España.
  2. Identificación: Entra con tu certificado digital o Cl@ve.
  3. Formulario: Rellena los datos de la vivienda (dirección, referencia catastral y si alquilas la vivienda completa o por habitaciones).
  4. Obtención del número: El sistema te asignará un código alfanumérico. Este es el número que debes «pegar» en la configuración de tu anuncio en Airbnb.

5. El papel de la Comunidad de Propietarios

A partir de las reformas de 2025 y consolidado en 2026, las comunidades de vecinos tienen más peso:

  • Para dar de alta una nueva VUT, se requiere que la comunidad no lo prohíba expresamente en sus estatutos.

  • Cualquier nueva apertura requiere ahora el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios (un 60%).

6. Obligaciones Fiscales y de Seguridad

  • Registro de Viajeros: Sigue siendo obligatorio comunicar los datos de los huéspedes a las autoridades (Policía o Guardia Civil) a través de la plataforma SES.HOSPEDAJES.

  • Declaración Informativa: Como asesoría, os recordamos que en febrero de 2026 vence el plazo para presentar el modelo informativo detallando la actividad del año anterior.

  • Impuestos: Los ingresos deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario (o actividad económica si tienes personal contratado).

Lo que ha cambiado en 2026

  • Obligación Informativa: En febrero de 2026 se abre el primer plazo para presentar la declaración informativa anual de la actividad realizada en 2025.
  • Facturación Electrónica: Los propietarios deben empezar a adaptarse al sistema Verifactu para enviar facturas automáticamente a Hacienda.
  • Vigilancia de las plataformas: Airbnb y Booking ahora están obligadas por ley a eliminar cualquier anuncio que no muestre un número de registro válido en un plazo de 48 horas tras recibir el aviso de las autoridades.

¿Qué pasa si no me registro?

Si intentas publicar sin el número, la plataforma bloqueará o eliminará tu anuncio. Además, te expones a sanciones administrativas que varían según la Comunidad Autónoma, pero que pueden ser bastante elevadas.

💡 Consejo de nuestra asesoría: «La normativa es cada vez más estricta con las viviendas no registradas. Si tienes dudas sobre cómo obtener tu Número de Registro Único o quieres asegurar que cumples con la normativa gallega, ponte en contacto con nosotros. Nos encargamos de todos los trámites para que tú solo te preocupes de tus huéspedes.»